عقد F لبيع العقار في دبي: 12 خطوة قبل توقيع مشتري أو بائع العقار الجاهز

1. ضع العقود A وB وF في ترتيبها الصحيح

يميز دليل ممارسة الوساطة العقارية لدى دائرة الأراضي والأملاك بين ثلاثة عقود ذكية. يعين عقد A شركة وساطة لتسويق عقار البائع، ويسجل عقد B العلاقة بين المشتري المحتمل ووسيطه، أما عقد F فهو اتفاق البيع بين البائع والمشتري.

تجيب هذه السجلات عن أسئلة مختلفة. فعقد A الخاص بالبائع لا يلزم مشترياً معيناً بالشراء، وعقد B الخاص بالمشتري لا يثبت قبول البائع للسعر أو الشروط. يربط عقد F الصادر للمعاملة الطرفين الأصليين بالعقار والسعر وخطة الإتمام. وإذا شارك وسطاء، فينبغي أن تظل التعيينات والعمولات متسقة مع ذلك العقد الصادر وألا يعاد تعديلها بصمت.

ولا يمثل عقد F سند ملكية. تنتهي خدمة تسجيل البيع الحالية لدى الدائرة بنواتج رسمية تشمل سند ملكية وخارطة إلكترونيين. لذلك ضع توقيع العقد والتسجيل في حدثين منفصلين على الخط الزمني.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — دليل ممارسة الوساطة والعقود A وB وF · دائرة الأراضي والأملاك — تسجيل بيع العقار

2. تحقق من الوسيط والمنشأة والعقار المعلن

تحقق من الوسيط الفردي عبر خدمة الوسطاء العقاريين المرخصين لدى الدائرة، وطابق شركة الوساطة الواردة في عقد التعيين. تذكر الأسئلة المتكررة الحالية أن الوسيط يجب أن يكون مرخصاً ومسجلاً في سجل الوسطاء وأن يحمل بطاقة وساطة. سجل رقم الوسيط والمنشأة والطرف الذي يمثله والعمولة المتفق عليها.

احتفظ بالإعلان ونتيجة رمز مضمون عند انطباقه. قد يثبت التحقق من الإعلان بياناته المصرح بها، لكنه لا يثبت ملكية البائع الحالية أو خلو العقار من الرهن أو اكتمال عقد F.

قارن عقد A أو B بمسودة عقد F الصادر للمعاملة. ينبغي ألا تختلف هوية العقار والسعر والعمولة والطرف الممثل والتواريخ من دون تفسير مكتوب. ولا ترسل مستندات الهوية أو الحسابات أو سند الملكية كاملة إلى معلن لم تتحقق منه.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — الوسطاء العقاريون المرخصون · دائرة الأراضي والأملاك — ترخيص الوسطاء وشروط عقد الوساطة · دائرة الأراضي والأملاك — التحقق من الإعلان عبر مضمون

3. طابق البائع وسند الملكية والصفة قبل التوقيع

استخدم خدمة التحقق من سند الملكية لدى الدائرة لمراجعة المستند المقدم للعقار. طابق رقم السند وسنته ونوع العقار وبيانات المالك عبر الخدمة المنطبقة. التحقق من صحة الوثيقة نقطة بداية، لكنه لا يكشف وحده كل قيد حالي أو التزام خاص أو متطلب للتسوية.

قارن اسم المالك بالبائع المقترح. وإذا وقع ممثل، فحدد الأصيل وتحقق من أن الصلاحية القانونية الحالية تشمل هذا البيع والسعر واستلام الأموال وخطوات التسجيل. وقد تتطلب الشركة أو التركة أو الملكية المشتركة مستندات صلاحية إضافية.

ينص نموذج الدائرة المتاح علناً بين البائع والمشتري في معاملة من دون وسيط على تأكيد البائع أنه المالك الحالي أو الممثل القانوني المفوض، وعلى التزامه بتقديم أدلة الملكية. تحقق من النص المقابل في عقد F الصادر للمعاملة، ولا تعتمد على الإقرار التعاقدي وحده إذا لم تتطابق الملكية والهوية والصفة.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — التحقق من سند الملكية · دائرة الأراضي والأملاك — عقد البيع العام لمعاملة من دون وسيط، البندان 2 و4 · دائرة الأراضي والأملاك — متطلبات الهوية والتمثيل لتسجيل البيع

4. أكمل هذه الحقول الاثني عشر بدلاً من توقيع معاملة غير محسومة

ينص نموذج الدائرة المتاح علناً بين البائع والمشتري صراحة على عدم وجود وسيط في تلك المعاملة. ويتضمن حقولاً خاصة بالمعاملة ومدداً ونسباً تترك لاستكمالها، لكنه لا يجوز اعتباره نسخة عامة مطابقة لكل عقد F صادر. احصل على العقد الفعلي الصادر للمعاملة واقرأه، بما في ذلك أي نسخة تتضمن وسيطاً، وانقل كل إجابة من تلك المسودة وسجلها المؤيد. واكتب أن البند غير محسوم إذا غاب الدليل.

قد تختلف الشروط الإضافية من معاملة إلى أخرى. افحص عقد F الصادر مباشرة، وتأكد من اتساق شروطه الإضافية والأساسية وسجلات الوساطة. وإذا أثر الشرط المقترح في الإفراج عن العربون أو الإخلال أو الحيازة أو التمويل، فاطلب مراجعة مؤهلة قبل التوقيع.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — عقد البيع العام بين البائع والمشتري لمعاملة من دون وسيط · دائرة الأراضي والأملاك — البيانات المطلوبة في عقد الوساطة

5. تعامل مع العربون كأداة مضبوطة لا كغرامة تلقائية

ينص نموذج الدائرة المتاح علناً بين البائع والمشتري في معاملة من دون وسيط، والمراجع في 21 سبتمبر 2026، على شيك عربون أو تأمين يحتفظ به على سبيل الأمانة، وعلى عدم التصرف فيه أو صرفه دون أمر كتابي من البائع والمشتري معاً. وإذا حدث خلاف ذلك، فلا يعاد مبلغ التأمين إلى أحد الطرفين إلا بأمر قضائي يحدد المستحق. كما يتناول النموذج توقيت صرف الشيك إذا اعتبر جزءاً من الثمن. هذه أحكام النموذج المنشور لمعاملة من دون وسيط، ولا تثبت أن عقد F صادر لمعاملة بوسيط أو بصياغة أخرى يستخدم النص نفسه.

تتناول بنود لاحقة في النموذج العام إخفاق المشتري أو البائع في إتمام المعاملة. لكن صلتها بمعاملة فعلية تعتمد أولاً على نص عقد F الصادر والموقع، بما في ذلك الفراغات المستكملة والشروط الإضافية، ثم على الوقائع والإشعارات والمواعيد وسبب عدم الإتمام. لذلك لا تلخص المعاملة بعبارة «يخسر المشتري دائماً عشرة في المئة» أو «يدفع البائع دائماً ضعف العربون». لا يقدم النموذج العام نتيجة واحدة آمنة لكل نزاع.

اقرأ عقد F الصادر للمعاملة وسجل حائز الأداة ومبلغها والمستفيد منها وما إذا كانت جزءاً من الثمن والتعليمات الكتابية المطلوبة للإفراج عنها. وإذا طُلب تحويل نقدي بدلاً من شيك، فتحقق من المستفيد ومعاملة المبلغ قبل التحويل. ولا ينبغي للوسيط أو أحد الطرفين ابتكار طريقة إفراج لمجرد ادعاء الإخلال.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — أحكام العربون والحيازة والإخلال في نموذج البيع العام لمعاملة من دون وسيط

6. اجعل شرط التمويل قابلاً للقياس

المؤشر المصرفي الأولي لا يساوي الموافقة النهائية أو صرف التمويل. يتضمن نموذج الدائرة المتاح علناً بين البائع والمشتري في معاملة من دون وسيط هيكلاً لشرط التمويل يقدم بموجبه المشتري طلباً خطياً خلال عدد مستكمل من أيام العمل، وتحدد فيه، عند الاقتضاء، مدة مستكملة للحصول على التمويل. لا تفترض أن هذا الهيكل أو نتيجته مطابقان لعقد F الصادر لمعاملة معينة. اقرأ العقد الفعلي وأكمل حقوله، بما في ذلك أي نسخة تتضمن وسيطاً وشروطها الإضافية.

حدد في عقد F الصادر ما يمثل نتيجة التمويل المطلوبة: المبلغ والمنتج والتقييم والمتقدم والعقار والمهلة. وسجل ما إذا كان انخفاض التقييم أو الموافقة المشروطة أو انتهاء العرض أو تعذر الصرف يحقق الشرط أو يفشله. كما ينبغي للعقد تحديد مسؤولية توفير مستندات البائع والعقار والمطور التي يحتاجها الممول.

ضع جدول البنك بجانب جدول عقد F الصادر. فقد تنتهي صلاحية التقييم والموافقة النهائية وخطاب المديونية وعدم الممانعة وموعد الأمين في تواريخ مختلفة. واطلب مشورة قانونية وتمويلية حالية عندما يمكن لشرط التمويل أن يحسم مصير العربون أو الإخلال.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — بنود شرط التمويل في نموذج البيع العام لمعاملة من دون وسيط · مصرف الإمارات المركزي — معايير حماية المستهلك

7. يحتاج العقار المرهون إلى مسار مستقل للفك والتسوية

لا تذكر في عقد F الصادر أن العقار خالٍ من الرهن إذا أظهر السجل الحالي خلاف ذلك. تنشر الدائرة خدمة منفصلة لتسجيل بيع العقار المرهون. يستخدم الإجراء الحالي خطاب مديونية من البنك أو خطاب رصيد من المطور، ويفصل المبلغ المسدد للدائن عن الرصيد المتبقي للبائع.

تصف الدائرة ضمن مسار بيع العقار المرهون إصدار شهادة تقييد عقار وإرسال رابطها إلى البائع والمشتري، كما تسرد شهادة تقييد ضمن المستندات الصادرة. وبعد ذلك يلزم تقديم خطاب فك الرهن لاستكمال فك الرهن والبيع وأي رهن جديد. يختلف هذا التسلسل عن بيع عقار غير مثقل، وينبغي أن ينعكس في التواريخ وأدوات الدفع والمسؤوليات الواردة في عقد F الصادر للمعاملة.

أنشئ كشف تسوية يبين سعر البيع والدين القائم والمبلغ للبنك أو المطور وصافي البائع ورسوم الدائرة وأي تمويل جديد للمشتري. تحقق من كل مستفيد من خلال الأمين والبنك والدائرة. توازن الأرقام لا يسمح بالإفراج المبكر عن الأموال.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — طلب تسجيل بيع عقار مرهون · دائرة الأراضي والأملاك — Registering the Sale of a Mortgaged Property

8. طابق الإشغال والمعاينة ورسوم الخدمات

ينص نموذج الدائرة المتاح علناً بين البائع والمشتري في معاملة من دون وسيط على إقرار البائع بعدم وجود عقد إيجار أو قيد يمنع المشتري من الانتفاع ما لم يذكر صراحة في الاتفاقية. كما يتضمن إقرار المشتري بمعاينة العقار وقبوله بحالته الراهنة. يجب فحص عقد F الصادر للمعاملة مباشرة، لأن النسخة التي تتضمن وسيطاً أو شروطها الإضافية لا يفترض أن تكون مطابقة للنموذج العام. وتجعل هذه المسائل أدلة ما قبل التوقيع شديدة الأهمية.

حدد ما إذا كان العقار شاغراً أو مشغولاً بالبائع أو مؤجراً. وفي البيع المؤجر، احتفظ بعقد الإيجار المسجل وسجلات الأجرة والتأمين والدفعات والإشعارات وبيانات الإدارة والتاريخ الذي تنتقل منه المنافع والمسؤوليات المالية. ولا تعد بتسليم شاغر لمجرد أن المشتري ينوي السكن في العقار.

عاين الوحدة والموقف والمحتويات نفسها قبل التوقيع، أو اجعل شرط المعاينة صريحاً في العقد الصادر. تحقق من رسوم الخدمات المعتمدة من ريرا عبر مؤشر الدائرة، لكن اطلب كشفاً حديثاً مستقلاً للمتأخرات لأن الحاسبة الحية تنبه إلى أن المؤشر لا يشملها. سجل الإصلاحات أو الأثاث المتفق عليهما بدقة بدلاً من الاعتماد على صور الإعلان.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — بنود الإيجار والقيود والمعاينة في نموذج البيع العام لمعاملة من دون وسيط · دائرة الأراضي والأملاك — مؤشر رسوم الخدمات · دائرة الأراضي والأملاك — تنبيه الحاسبة بشأن المتأخرات

9. ابنِ ملف عدم الممانعة والرسوم ويوم النقل من المصادر الحالية

تسرد صفحة تسجيل البيع الحالية شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور في مناطق التملك الحر ضمن مستندات الأفراد. تعامل معها كمتطلب للنقل، لا كدليل على حالة الوحدة الفنية أو عدالة سعرها أو غياب كل نزاع خاص.

بحسب الصفحة التي روجعت في 21 سبتمبر 2026، توزع رسوم التسجيل الأساسية بنسبة 2% على البائع و2% على المشتري، إضافة إلى رسوم منشورة للسند والخارطة والمعرفة والابتكار وشريك الخدمة. هذه أرقام خدمة حالية وليست عرضاً دائماً. أعد التحقق من الصفحة الحية وتعليمات أمين التسجيل قبل إصدار أدوات الدفع.

أعد ورقة ليوم النقل تبين كل مبلغ ومستفيد وغرض والطرف المسؤول عنه. تنفذ خدمة البيع العادي الحالية عبر مركز أمين تسجيل عقاري، وتحدد سند الملكية والخارطة الإلكترونيين وأرصدة الرسوم كنواتج. احتفظ بمرجع الموعد والإيصالات الرسمية والسند الصادر، ولا تعتبر رسالة الوسيط دليلاً على التسجيل.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — متطلبات تسجيل البيع ورسومه ونواتجه الحالية

10. أكمل هذا الفحص النهائي قبل توقيع عقد F

يربط ملف عقد F المفيد بين صفة الوسيط والملكية وحالة العقار والتمويل والعربون وعدم الممانعة والتسجيل، دون اعتبار مستند واحد دليلاً على كل ما عداه. افحص عقد F الصادر للمعاملة نفسها، ولا تفترض أنه يكرر نموذج الدائرة العام لمعاملة من دون وسيط. أبقِ النقطة غير محسومة عندما يغيب مستندها المؤيد.

تستطيع Development Resolution المساعدة في تنظيم سجل المشروع وأدلة المعاملة إذا ارتبط شراء العقار الجاهز بمشروع متأخر أو متعثر أو كان على الخارطة سابقاً. وهي لا تعمل وسيطاً أو ناقلاً للملكية أو ممولاً أو مفتشاً أو أمين تسجيل، ولا تقرر الطرف المستحق للعربون.

• تحقق من الوسيط والمنشأة والطرف الذي يمثله.
• تحقق من سند الملكية وطابق المالك بالبائع.
• تحقق من الوكالة أو صلاحية مفوض الشركة لهذا البيع.
• طابق العقار والموقف والمساحة والمحتويات.
• اقرأ عقد F الصادر للمعاملة، بما في ذلك حقوله المستكملة وشروطه الإضافية.
• سجل السعر الكامل والعربون وأدوات دفع الرصيد.
• أكمل شرط التمويل بأدلة وتواريخ دقيقة.
• استخدم مسار العقار المرهون المنفصل عند الحاجة.
• حدد ما إذا كانت الحيازة شاغرة أو للمالك أو للمستأجر.
• عاين الوحدة وسجل الإصلاحات أو المحتويات.
• تحقق من رسوم الخدمات واطلب كشفاً منفصلاً للمتأخرات.
• أكد عدم الممانعة وتوزيع الرسوم وخطة مركز الأمين.
• لا توقع مع بقاء فراغ أو شرط جوهري غير محسوم.
• احتفظ بالعقد والتعديلات والإيصالات وسند الملكية الإلكتروني.

المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — دليل ممارسة الوساطة العقارية · دائرة الأراضي والأملاك — عقد البيع العام بين البائع والمشتري لمعاملة من دون وسيط · دائرة الأراضي والأملاك — تسجيل بيع العقار