1. افصل بين المنصة الجديدة والسجل القانوني للمعاملة
أطلقت دائرة الأراضي والأملاك منصة «التسجيل المبدئي» في 3 سبتمبر 2026 كرحلة مترابطة للمطور تجمع تسجيل المشاريع والتصرفات العقارية وإدارة حسابات الضمان. ويصف الإعلان قراءة المستندات بالذكاء الاصطناعي وتعبئة الحقول تلقائياً وتوجيه المستخدم إلى الإجراء المناسب والمعالجة الآلية للمعاملات القياسية المستوفية لقواعد العمل.
أما السجل العقاري المبدئي فهو مفهوم قانوني مختلف. يعرّفه القانون رقم 13 لسنة 2008 بأنه السجل الكتابي أو الإلكتروني الذي تقيد فيه عقود البيع على الخارطة والتصرفات القانونية الأخرى قبل إدراج العقار في السجل النهائي. وتوجب المادة 3 قيد التصرفات المنطبقة التي تنقل الحقوق على الخارطة أو تقيدها.
لذلك قد تساعد المنصة المطور في تجهيز المعاملة وتقديمها، بينما يحتاج المشتري إلى دليل على نتيجة المعاملة الخاصة باسمه ومشروعه ووحدته. ولا ينبغي وصف إطلاق المنصة أو شاشة طلب أو تأكيد شفهي من المبيعات بأنه تسجيل مبدئي مكتمل.
| العنصر | ماهيته | ما الذي لا يثبته منفرداً؟ |
|---|---|---|
| منصة التسجيل المبدئي | مسار عمل مترابط موجه للمطورين أعلنت عنه الدائرة. | قيد بيع مشتري معين في السجل العقاري المبدئي. |
| Project 360 | عرض موحد لبيانات الوحدات والضمان والبيانات المالية والمشروع مع مؤشرات مبكرة. | إتاحة كل البيانات للجمهور أو التحقق من معاملة المشتري الخاصة. |
| طلب التسجيل | طلب مقدم يتضمن بيانات ومستندات المعاملة. | صدور النتيجة الرسمية من الدائرة. |
| شهادة التسجيل المبدئي الإلكترونية | الناتج الذي تحدده خدمة تسجيل البيع المبدئي الحالية. | سند الملكية النهائي أو إنجاز البناء أو صحة تخصيص جميع الدفعات. |
| سند الملكية | ناتج لاحق مرتبط بالقيد في السجل العقاري النهائي. | حسم جميع مسائل الدفعات أو العيوب أو الالتزامات الخاصة. |
المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — إعلان منصة التسجيل المبدئي، 3 سبتمبر 2026 · قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 — المادتان 2 و3
2. اقرأ Project 360 كعرض مشروع مضبوط الصلاحيات لا كملف عام مفتوح
تذكر الدائرة أن Project 360 تجمع حالة الوحدات وحسابات الضمان والبيانات المالية وسجلات المشروع وتضم مؤشرات إنذار مبكر. ويبين الإعلان نفسه وجود صلاحيات محددة وأدوار منفصلة لتقديم المعاملات ومراجعتها، بما يدعم المطابقة الداخلية والرقابة.
ولا يثبت ذلك أن كل مشترٍ يستطيع الاطلاع على أرصدة المشروع كاملة أو سجلات بقية المشترين أو جميع المؤشرات الموجهة للمطور. كما أن جمع السجلات لا يجعل أحدها دليلاً على جميع السجلات الأخرى. فقد تكون الوحدة مسجلة في مشروع متأخر، وقد تحتاج الدفعة المسجلة إلى تأكيد تخصيصها للوحدة الصحيحة، ولا تثبت نسبة إنجاز المشروع صدور سند الملكية أو حالة الوحدة.
على المشتري طلب الناتج أو التأكيد المناسب لمعاملته. وعلى المطور ضبط الصلاحيات بحسب الأدوار ومراجعة الحالات الاستثنائية والاحتفاظ بسجل يبين من قدم المعاملة ومن راجعها ومن اعتمد التصحيح.
المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — نطاق Project 360 والصلاحيات وأدوار العمل
3. تابع خدمة البيع المبدئي الحالية من الاتفاقية إلى الشهادة
تتيح خدمة الدائرة الحالية للمطور تسجيل الوحدات المبيعة على الخارطة أو قطع الأراضي التي لم تسدد قيمتها كاملة في السجل المبدئي. ويجري المسار المنشور عبر بوابة عقود للمطور: اختيار الخدمة والعقار، وإدخال البيانات، وإرفاق المستندات، واختيار طريقة الدفع، وإرسال الطلب، ثم تلقي الناتج عبر رسالة إلكترونية ترسل إلى المشتري.
بالنسبة إلى المشتري الفرد، تتضمن المستندات المنشورة نسخة من اتفاقية البيع والشراء وهوية إماراتية سارية، أو جواز سفر ساري لغير المقيم. ولشراء الشركات متطلبات إضافية. كما تشترط صفحة الخدمة توقيع الاتفاقية من المطور والمشتري.
الناتج المذكور هو شهادة تسجيل مبدئي إلكترونية. احتفظ بالشهادة والرسالة التي وصلت من خلالها. ولا تكتفِ بلقطة تفيد تقديم الطلب، ولا تصف نموذج حجز غير موقع بأنه ناتج التسجيل.
4. احسب مهلة التسعين يوماً المنشورة من تاريخ توقيع الاتفاقية
تنص شروط الخدمة الحالية لدى الدائرة على تسجيل اتفاقية البيع والشراء في السجل المبدئي خلال 90 يوماً من تاريخ توقيع العقد. سجل التوقيعات والتاريخ الظاهر في الاتفاقية الكاملة، لا تاريخ الحجز أو أول دفعة أو إرسال مسودة العقد.
أنشئ أربعة تواريخ منفصلة: الحجز، وتوقيع اتفاقية البيع، وتقديم طلب التسجيل، وإصدار الشهادة. وإذا وقع الطرفان في تاريخين مختلفين أو استبدلت الاتفاقية لاحقاً، فلا تفترض تاريخ البداية؛ اطلب توضيحاً يستند إلى المستندات المنفذة والإجراء الحالي لدى الدائرة.
لا تمثل مهلة التسعين يوماً ضماناً بقبول كل طلب. فقد تتطلب المستندات الناقصة أو البيانات غير المتطابقة تصحيحاً. ويذكر إعلان المنصة إمكان إضافة المعلومات الناقصة مع إبقاء المعاملة مفتوحة، لكن الطلب المفتوح أو المصحح يظل مختلفاً عن الشهادة الصادرة.
المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — شروط خدمة البيع المبدئي والناتج الصادر · دائرة الأراضي والأملاك — معالجة الطلبات ذات المعلومات الناقصة
5. افصل رسوم التسجيل عن دفعات ثمن الوحدة وتخصيص حساب الضمان
تسرد خدمة البيع المبدئي الحالية رسماً بنسبة 2% من قيمة البيع على البائع و2% على المشتري، إضافة إلى 10 دراهم رسم معرفة و10 دراهم رسم ابتكار. كما تذكر رسم تسجيل ذاتي للمطور قدره 1,000 درهم للبيع المبدئي. استخدم صفحة الدائرة الحالية في تاريخ المعاملة، ولا تنسخ رقماً من كتيب قديم أو مشروع آخر.
تذكر صفحة الخدمة محفظة نقودي والخصم من حساب الضمان ضمن طرق دفع رسوم الخدمة. ولا ينبغي الخلط بين هذه المعلومة التشغيلية وبين دفعات المشتري التعاقدية من ثمن الوحدة. فرسم التسجيل وقسط سعر الوحدة والمبلغ المقيد في حساب ضمان المشروع ثلاثة سجلات محاسبية تجيب عن أسئلة مختلفة.
احتفظ ببيان مفصل يحدد المبلغ والدافع والمستفيد والغرض ومرجع المعاملة والإيصال. وإذا حملت الاتفاقية أحد الطرفين مبلغاً يعالجه جدول الخدمة بطريقة مختلفة، فاطلب توضيحاً يخص المعاملة بدلاً من جمع المبالغ بصمت.
المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — رسوم خدمة البيع المبدئي وطرق الدفع · قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 — إطار حسابات ضمان التطوير العقاري
6. طابق ستة سجلات قبل اعتبار الملف مكتملاً
تكون المنظومة المترابطة أكثر فائدة عندما يقارن كل سجل بالسجلات الأخرى دون افتراض أنها بدائل لبعضها. تحدد المصفوفة التالية الأدلة التي ينبغي حفظها والسؤال الذي يجيب عنه كل سجل.
سجل تاريخ المستند وتاريخ الحصول عليه. فقد يعرض تنزيل حديث معاينة أقدم، بينما تظل اتفاقية أقدم المرجع في الشروط التعاقدية للمشتري.
| السجل | الحقول الواجب مقارنتها | ما يبقى غير محسوم عند الغياب أو الاختلاف؟ |
|---|---|---|
| اتفاقية البيع وتعديلاتها | المشتري والمشروع والوحدة والسعر والمساحة وتاريخ التوقيع وجدول الدفعات. | ما الذي وقعه الطرفان فعلياً؟ |
| إثبات التقديم | رقم الطلب وتاريخ التقديم والمطور المقدم ونوع المعاملة. | هل أرسلت المعاملة الصحيحة للمعالجة؟ |
| شهادة التسجيل المبدئي | المشتري والمشروع والوحدة ومرجع المعاملة وتاريخ الإصدار. | هل صدر ناتج البيع المبدئي لهذه الوحدة؟ |
| تخصيص الدفعات | التحويل والإيصال وكشف الوحدة الحالي. | هل قيدت كل دفعة للمشتري والوحدة الصحيحين؟ |
| سجل المشروع | رقم المشروع والمطور والحالة ومعلومات الإنجاز والتواريخ. | هل تتصل أدلة المعاملة بالمشروع والمرحلة الصحيحين؟ |
| سجل القرار أو القيد | إشعار أو قرار أو موافقة أو رهن أو قيد نقل منطبق. | هل يؤثر شرط رسمي آخر في التصرف المقترح؟ |
المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — إجراء تسجيل البيع المبدئي وناتجه · دائرة الأراضي والأملاك — الاستعلام عن حالة المشروع · قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 — إطار السجل العقاري المبدئي
7. استخدم خدمة حالة المشروع للمشروع لا بوصفها شهادة المشتري
تتيح خدمة الاستعلام عن حالة المشروع البحث برقم الأرض أو المشروع أو اسمه والاطلاع على تفاصيل المشروع ومعلومات الإنجاز المتاحة. وتشمل القنوات المنشورة موقع الدائرة وتطبيق دبي ريست وواتساب. احفظ المعرّفات والمعلومات الظاهرة وتاريخ الاستعلام وأي تاريخ تفتيش أو تحديث.
تجيب الخدمة عن سؤال على مستوى المشروع. ولا تعرض السجل الخاص الكامل للمشتري، ولا تحل محل شهادة التسجيل المبدئي، ولا تثبت تخصيص دفعة لوحدة. وبالمقابل، لا تثبت شهادة المشتري أن الإنشاء يسير وفق الجدول أو أن مرحلة دفع معينة تحققت.
عندما يضم المشروع مراحل متعددة أو مباني متقاربة الأسماء، طابق رقم المشروع الرسمي ورقم الأرض قبل مقارنة النسب أو الإشعارات أو سجلات التسجيل.
المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — إجراءات وقنوات الاستعلام عن حالة المشروع
8. تعامل مع استخراج البيانات بالذكاء الاصطناعي كأداة كفاءة لا كمرجع نهائي للحقل
تذكر الدائرة أن المنصة تستطيع قراءة الهوية الإماراتية وجواز السفر واتفاقية البيع واستخراج البيانات وتعبئة الحقول. قد تقلل الأتمتة إدخال البيانات المتكرر، لكن ينبغي للمشتري والمطور مقارنة الحقول المقدمة والصادرة بالمستندات الأصلية.
تشمل الاختلافات المحتملة كتابة الاسم وتجديد الجواز وهوية الشركة ورقم الوحدة وحرف المبنى والمساحة والسعر ونوع المعاملة. احتفظ بالمستند الأصلي، وأنشئ جدول اختلافات، واطلب من الجهة المسؤولة تصحيح السجل عبر القناة المناسبة. لا تعدل الشهادة بنفسك ولا توحد كتابة الاسم بصمت.
لا يثبت الاختلاف وحده سوء تصرف. فقد ينتج عن الاستخراج أو الإدخال أو إعادة ترقيم معتمدة أو تعديل أو استخدام مستند أقدم. سجل مصدر التصحيح وتاريخ سريانه والسجلات المرتبطة التي أعيد فحصها.
- احتفظ باتفاقية البيع الكاملة وتعديلاتها.
- احفظ مرجع المعاملة المقدمة.
- قارن جميع بيانات المشتري والوحدة في الشهادة.
- سجل القيمة القديمة والجديدة والمصدر المؤيد.
- حدد الجهة التي تتحكم في الحقل المطلوب تصحيحه.
- احتفظ بالناتجين الأصلي والمصحح معاً.
المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — استخراج بيانات المستندات ومسار استكمال النواقص
9. ارفع مسألة تأخر التسجيل بملف أدلة مركز
تذكر الأسئلة المتكررة لدى الدائرة أنه عند رفض المطور التسجيل أو تأخره يمكن تقديم طلب مدعوم بالمستندات إلى قسم ضمان التسجيل العقاري. هذه قناة لعرض السجلات، وليست وعداً بتسجيل كل عقد مختلف عليه.
جهز اتفاقية البيع الموقعة وتعديلاتها وسجلات الحجز والدفعات وهوية المشتري ومراسلات المطور ومراجع الطلب وأي شهادة أو معلومات رفض. وأضف تسلسلاً من صفحة واحدة يبين تاريخ الاتفاقية، وتاريخ نهاية التسعين يوماً المحسوب منه، والطلبات المرسلة والردود الواردة.
لا تفترض أن التواصل مع الدائرة يوقف مهلة دفع أو إخلال أو إلغاء أو تقادم. وإذا ذُكرت آثار تعاقدية خطيرة، فاطلب مشورة من مختص مؤهل في الإمارات يراجع المعاملة كاملة.
المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — الأسئلة المتكررة عن رفض المطور التسجيل أو تأخره · دائرة الأراضي والأملاك — متطلبات تسجيل البيع المبدئي
10. أكمل هذا الفحص قبل الاعتماد على سجل التسجيل
الهدف هو ربط العقد والطلب والناتج الرسمي والدفعات وسجل المشروع. اكتب «غير محسوم» إذا غاب المصدر، ولا تكمل الحقل من عبارات المبيعات أو من مستندات مشترٍ آخر.
تستطيع Development Resolution المساعدة في تنظيم سجل متفرق عندما ترتبط الوحدة بمشروع متأخر أو متعثر في دبي. وهي لا تدخل بيانات Project 360 الخاصة، ولا تسجل البيع، ولا تصحح سجل الدائرة، ولا تضمن التسجيل أو الإنجاز أو الاسترداد.
- حدد المشروع والمرحلة والوحدة الرسمية بدقة.
- احتفظ باتفاقية البيع الموقعة وجميع التعديلات الصحيحة.
- احسب مهلة التسعين يوماً الحالية من تاريخ توقيع الاتفاقية.
- احصل على مرجع تقديم التسجيل.
- احصل على شهادة التسجيل المبدئي الإلكترونية المرسلة إلى المشتري.
- قارن بيانات المشتري والمشروع والوحدة والسعر والتاريخ.
- افصل رسوم التسجيل عن دفعات ثمن العقار.
- طابق كل دفعة بكشف الوحدة الحالي.
- احفظ نتيجة مؤرخة للاستعلام العام عن المشروع.
- أنشئ جدول اختلافات لكل حقل غير متطابق.
- استخدم قناة الدائرة لتأخر التسجيل عند الاقتضاء.
- حافظ على سرية الهوية والحسابات والعقود الكاملة.
المراجع: دائرة الأراضي والأملاك — خدمة البيع المبدئي · دائرة الأراضي والأملاك — الاستعلام عن حالة المشروع · قانون دبي رقم 13 لسنة 2008
أسئلة عن التسجيل المبدئي وProject 360 وعقود
هل منصة التسجيل المبدئي هي نفسها شهادة عقود الخاصة بي؟
لا. التسجيل المبدئي هو المنصة ومسار العمل المعلن للمطورين والأطراف ذات الصلة، بينما تحدد خدمة البيع المبدئي لدى الدائرة الناتج الصادر للمشتري بوصفه شهادة تسجيل مبدئي إلكترونية.
متى يجب تسجيل اتفاقية بيع العقار على الخارطة؟
تنص شروط الخدمة الحالية على تسجيل الاتفاقية في السجل المبدئي خلال 90 يوماً من تاريخ توقيعها. افصل بين تاريخ الحجز وتوقيع الاتفاقية وتقديم الطلب وإصدار الشهادة.
هل يثبت رقم الطلب أن البيع سُجل؟
لا. احتفظ بمرجع الطلب، لكن احصل أيضاً على شهادة التسجيل المبدئي الإلكترونية وتحقق من أنها تخص المشتري والوحدة الصحيحين.
هل يستطيع المشتري رؤية جميع حقول Project 360؟
يصف الإعلان الرسمي Project 360 بأنها عرض موحد بصلاحيات مضبوطة وأدوار عمل منفصلة. ولا يثبت إتاحة بيانات المشروع المالية أو سجلات المشترين كاملة للجمهور.
هل تثبت شهادة عقود أن المشروع يسير وفق الجدول؟
لا. يجيب إثبات التسجيل وسجل حالة المشروع أو الإنجاز عن أسئلة مختلفة. تحقق من سجل المشروع الحالي وتواريخه بصورة مستقلة.
ماذا أفعل إذا تأخر المطور في التسجيل؟
تذكر الأسئلة المتكررة لدى الدائرة إمكان تقديم طلب مدعوم بالمستندات إلى قسم ضمان التسجيل العقاري. احتفظ بالاتفاقية والدفعات والمراسلات ومراجع الطلب والمواعيد، واطلب مشورة مؤهلة إذا كانت الآثار التعاقدية محل خلاف.
مصادر أولية ورسمية
تتغير حالة المشاريع والإجراءات. عند اتخاذ قرار يعتمد على معلومة حالية، تحقق من المصدر المباشر ولا تعتمد على ملخص ثانوي فقط.